Příprava bytu na prodej: co se vyplatí a co ne

První dojem z vašeho bytu nevzniká na prohlídce. Vzniká na fotkách v inzerátu, často na displeji telefonu, a trvá pár vteřin. Podle něj se zájemce rozhodne, jestli zavolá, nebo pokračuje dál.

Dobrá zpráva je, že dobrá příprava nemusí stát mnoho. Většina kroků, které prodej zrychlí, je spíš o čase a pečlivosti než o penězích. Sepsali jsme sedm kroků v pořadí, v jakém je doporučujeme dělat, a na konci i to, do čeho investovat nemusíte.

1. Uklidit a vyklidit

Kupující si potřebuje představit v bytě svůj vlastní život. To jde těžko mezi rodinnými fotkami, plnými poličkami a magnetkami na lednici.

• Ukliďte osobní věci, sbírky a dekorace, které nejsou nutné.
• Odvezte přebytečný nábytek. Místnost s méně kusy působí větší a světlejší.
• Vykliďte linku v kuchyni, poličky v koupelně a předsíň.
• Nezapomeňte na sklep, komoru a vestavěné skříně. Zájemci do nich nahlížejí, protože úložný prostor je pro ně důležitý.

Po vyklizení přijde na řadu důkladný úklid: okna, spáry, kuchyňská linka, odpady a koupelna. Pokud byt nese stopy kouření nebo zvířat, vyvětrejte ho s předstihem a nechte vyčistit čalounění a koberce.

2. Opravit drobnosti

Kapající baterie, nefunkční žárovka, uvolněná klika, plesnivý silikon ve sprše nebo dvířka, která nedovírají. Každá z těchto věcí sama o sobě skoro nic nestojí. Dohromady ale v kupujícím vyvolají otázku, co dalšího tu asi není v pořádku, a v duchu si pak odečítá víc, než by oprava stála.

Projděte byt s blokem v ruce, jako byste ho sami kupovali, a sepište všechno, co zvládne řemeslník za jedno nebo dvě odpoledne. Tohle jsou nejlépe investované peníze celé přípravy.

3. Neutrální barvy

Sytě fialová ložnice nebo tmavě zelený obývák může být pro vás srdeční záležitost. Pro většinu kupujících je to ale práce navíc, kterou si započítají do ceny. Vymalování na bílou nebo světlé teplé odstíny patří k nejlevnějším úpravám s okamžitě viditelným efektem.

Totéž platí pro textil. Výrazné koberce a závěsy vyměňte za jednoduché, světlé kusy. Pár polštářů a deka v jedné barvě udělají na fotkách víc než drahý nový nábytek.

4. Světlo a vzduch

Světlé byty se prodávají snáz. Umyjte okna, roztáhněte závěsy a vyměňte prasklé nebo různobarevné žárovky za stejný teplý odstín. Na prohlídku i focení rozsviťte všechna světla, i přes den.

Před každou prohlídkou byt vyvětrejte. Silné osvěžovače vzduchu raději nepoužívejte, působí jako snaha něco zakrýt. V zimě nechte byt příjemně vytopený, chladný byt působí nehostinně.

5. Podklady předem

Nic nezdrží prodej tolik jako dohledávání papírů ve chvíli, kdy už je kupující rozhodnutý. Připravte si dopředu:

• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Podle zákona o hospodaření energií ho musíte předložit zájemci před uzavřením smlouvy a předat nejpozději při podpisu. Ukazatele z průkazu musí být uvedené i v inzerci, takže ho potřebujete už v okamžiku nabídky. U bytu se obvykle používá průkaz celého domu, o který požádáte společenství vlastníků. Fyzické osobě za porušení povinností hrozí pokuta až 50 000 Kč. Zdroj: Státní energetická inspekce.
• Půdorys. Kupující chtějí vidět dispozici a rozměry. Pokud ho nemáte, nechte byt zaměřit.
• Výpis z katastru nemovitostí. Základní údaje o vlastnictví a případných zástavách si ověříte zdarma v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí. Kupující i banka budou chtít vidět stav, ve kterém se byt prodává.
• Náklady na bydlení. Předpis plateb společenství vlastníků, výši příspěvku do fondu oprav a poslední vyúčtování energií. Kupující s hypotékou počítá každou měsíční korunu a tahle čísla chce znát hned.

6. Profesionální fotky

Fotky jsou výloha vašeho inzerátu. Profesionální fotograf pracuje s širokoúhlým objektivem, denním světlem a rovnými liniemi, takže místnosti vypadají tak, jak je člověk vnímá naživo. Fotky z mobilu v šeru naopak byt zmenší a zatemní.

Focení dělejte až ve chvíli, kdy jsou hotové kroky jedna až pět. Dobrý soubor fotek začíná tou nejsilnější místností, pokračuje logicky bytem a doplňuje ho půdorys. U prodejů, které vedeme, proto přípravu i profesionální focení zajišťujeme jako samozřejmou součást.

7. Správná cena

Ani nejlépe připravený byt se neprodá, pokud je cena nad trhem. Častou chybou je stanovit cenu podle inzerátů v okolí. Jenže inzerát ukazuje přání prodávajícího, ne skutečný prodej. Nabídkové ceny bývají vyšší než ceny, za které se byty nakonec skutečně prodají, a rozdíl se liší lokalitu od lokality. Proto cenu stavíme na realizovaných prodejích ve vašem okolí.

Podrobně to rozebíráme v článku Inzerát není cena: jak zjistit, za kolik se byt opravdu prodá. První týdny po zveřejnění inzerátu jsou nejcennější a předražená nabídka je promarní.

Do čeho neinvestovat

Ne každá koruna vložená do bytu se při prodeji vrátí. Opatrní bychom byli hlavně u těchto výdajů:

• Velká rekonstrukce kuchyně nebo koupelny. Zdrží prodej o týdny a kupující si stejně představuje vlastní řešení.
• Nábytek na míru a nové spotřebiče. Kupující je často nechtějí nebo je za ně nejsou ochotní zaplatit tolik, kolik stály.
• Drahé materiály podle vašeho vkusu. Luxusní obklad, který se líbí vám, nemusí oslovit kupujícího.
• Výměna všeho najednou. Pokud je v bytě větší závada, například na podlaze nebo rozvodech, poraďte se nejdřív, jestli se oprava vyplatí, nebo je lepší ji promítnout do ceny.

Jednoduché pravidlo: investujte do toho, co kupující uvidí na fotkách a co by ho na prohlídce odradilo. Neinvestujte do toho, co si stejně předělá podle sebe.

Chcete vědět, za kolik se váš byt prodá?

Než začnete s přípravou, vyplatí se znát realistickou cenu. Připravíme vám cenovou zprávu zdarma podle realizovaných prodejů ve vaší lokalitě. Pošleme ji do tří pracovních dnů a k ničemu vás nezavazuje.

Získat cenovou zprávu zdarma