Inzerát není cena: jak zjistit, za kolik se byt opravdu prodá
Proč se nabídkové a realizované ceny bytů v Praze liší až o 18 %, kde najít skutečné prodeje a jak nastavit cenu, která prodej nezbrzdí.
Obsah článku
Když se rozhodnete prodat byt, první krok bývá skoro vždy stejný. Otevřete realitní portál, najdete podobné byty v okolí a podle nich si uděláte představu o ceně. Je to přirozené, ale má to jeden háček. Inzerát ukazuje, za kolik chce někdo prodat. Neříká, za kolik se opravdu prodalo.
A rozdíl mezi těmito dvěma čísly bývá v Praze větší, než by čekal málokdo.
Kolik je ten rozdíl v číslech
Porovnali jsme medián nabídkových cen bytů z inzerátů s mediánem skutečně realizovaných prodejů podle dat z katastru nemovitostí:
| Lokalita | Inzeráty (Kč/m²) | Skutečné prodeje (Kč/m²) | Rozdíl |
|---|---|---|---|
| Žižkov | 179 565 | 153 667 | 14 % |
| Vinohrady | 202 602 | 176 351 | 13 % |
| Holešovice | 200 000 | 164 474 | 18 % |
| Karlín | 208 046 | 174 584 | 16 % |
Zdroje: nabídkové ceny nemovitomat.cz (září 2026), realizované ceny cenová mapa Sreality na datech katastru nemovitostí (1. čtvrtletí 2026). Data pocházejí z různých období a trh mezitím rostl, rozdíl je proto orientační.
U bytu o velikosti 70 m² na Žižkově to znamená rozdíl zhruba 1,8 milionu korun mezi tím, co slibují inzeráty, a tím, za kolik se byty v lokalitě skutečně prodávají.
Proč se ceny liší
Inzeráty jsou přání, ne výsledek. Prodávající obvykle startují výš, aby měli prostor pro vyjednávání. Část bytů se za nabídkovou cenu nikdy neprodá.
Na portálech zůstávají hlavně předražené byty. Byty se správnou cenou zmizí rychle. Ty předražené visí týdny a měsíce, a proto tvoří velkou část toho, co při hledání vidíte.
Inzerát nezná detaily. Patro, výhled, stav domu, fond oprav nebo hluk z ulice. To všechno kupující do ceny promítne až při prohlídce a vyjednávání.
Co se stane, když nasadíte cenu podle inzerátů
Prvních pár týdnů po zveřejnění je pro prodej nejcennějších. Inzerát je nový, zobrazuje se nahoře a vidí ho všichni, kdo v lokalitě aktivně hledají. Pokud je cena nad trhem, tihle zájemci si byt prohlédnou na fotkách, porovnají ho a pokračují dál.
Potom přichází klasický scénář: týdny bez prohlídek, první sleva, druhá sleva. A kupující se začnou ptát, co je s bytem špatně, když se tak dlouho neprodává. Výsledná cena pak bývá nižší, než kdyby byl byt od začátku nabídnut správně.
Situaci navíc nepomáhají hypotéky. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla v říjnu 2026 na 5,79 %. Kupující proto počítají každou korunu splátky a předražený byt rychle odhalí.
Kde najít skutečné prodejní ceny
Cenové mapy na datech katastru. Některé portály zveřejňují mapy realizovaných cen podle kupních smluv. Jsou dobrým orientačním bodem pro lokalitu.
Katastr nemovitostí. Kupní ceny jsou součástí listin ve sbírce listin. Dohledat a vyhodnotit je ručně je ale pracné.
Cenová zpráva od makléře. Dobrá cenová zpráva stojí na realizovaných prodejích srovnatelných bytů, ne na inzerátech. Zohlední patro, stav, dispozici i dobu, za jakou se podobné byty prodaly.
Jak nastavit cenu správně
- Vycházejte z realizovaných prodejů, inzeráty berte jako konkurenci, ne jako měřítko.
- Srovnávejte opravdu srovnatelné byty: stejná lokalita, podobná velikost, stav a patro.
- Zohledněte aktuální situaci na trhu, hlavně sazby hypoték a počet podobných bytů v nabídce.
- Rozhodněte se, jestli je pro vás důležitější rychlost, nebo maximální cena, a podle toho nastavte strategii.
Chcete znát skutečnou cenu svého bytu?
Připravíme vám cenovou zprávu zdarma podle realizovaných prodejů ve vaší lokalitě. Pošleme ji do tří pracovních dnů a k ničemu vás nezavazuje.
